2026 房屋稅 2.0：自住 1%／1.2% 稅率、戶籍與申請期限
2026 年房屋稅最重要的不是先背稅率，而是確認房屋是否符合自住要件。自住房屋一般稅率為 1.2%；全國僅持有一戶、房屋現值低於所在地門檻的自住房屋，可適用 1%。沒有出租、本人確實居住，仍不代表自動符合，戶籍與全國持有戶數也要一起看。
房屋稅只是養房支出的一部分。可用 買房持有成本計算器，把房貸利息、地價稅、管理費、維修與保險一起換算成每月成本。
自住 1.2% 要符合哪些條件？
依財政部房屋稅節稅規定，自住房屋須同時符合：
- 房屋沒有出租，也沒有供營業使用。
- 房屋所有人本人、配偶或直系親屬實際居住，並在該屋辦竣戶籍登記。
- 本人、配偶及未成年子女在全國合計不超過 3 戶。
符合一般自住條件的房屋，稅率為 1.2%。若全國合計超過 3 戶，不能只挑其中 3 戶後就假設其他房屋也適用自住優惠，仍應依地方稅務機關核定結果處理。
自住 1% 還要多兩個條件
要適用全國單一自住房屋 1% 稅率，除了上述自住要件，還必須：
- 房屋所有人、配偶及未成年子女全國合計只有 1 戶房屋。
- 房屋現值低於房屋所在地直轄市、縣市公告的當期門檻。
各地房價不同，門檻由地方政府按規定公告，而且可能隨期別重算，因此沒有一個適用全台的固定金額。應查房屋所在地稅捐稽徵機關公告，不要用成交價或網路上的他縣市門檻自行判定。
戶籍最晚何時要辦好？
自住用房屋應在房屋稅開徵 40 日以前提出申報，也就是一般所稱的 3 月 22 日前；遇假日依規定順延。逾期申報通常要從下一期才能適用，可能直接多繳一整期。
已核准且使用情形與持有戶數都沒有改變，通常不必每年重複申請；但搬遷戶籍、出租、改作營業使用、買進或出售其他房屋時，資格可能改變，應主動重新確認。
不是自住，稅率可能是多少？
非自住住家用房屋採全國歸戶及差別稅率，法定範圍為 2%～4.8%；持有戶數越多，適用稅率可能越高。符合出租且申報租賃所得等法定條件的房屋，可能適用較低的 1.5%～2.4% 稅率。
實際稅額不是房屋成交價直接乘稅率，而是：
房屋稅 = 房屋課稅現值 × 適用稅率
房屋課稅現值會受到標準單價、面積、折舊、地段率等影響，和市價不同。
買房前不要只看房貸月付
假設每年房屋稅與地價稅合計 30,000 元、管理費每月 3,000 元、平均維修準備每月 2,500 元，光這三項每月已接近 8,000 元，還沒算房貸利息與保險。
先用 房貸試算 確認本息月付，再用持有成本工具加入稅費。若還在租買選擇階段，可用 租屋成本計算器 比較押金、搬家與租金，不要只比較「租金」和「房貸本金加利息」。政策性房貸條件則可延伸閱讀 2026 新青安房貸完整解析。
常見問題 FAQ
我住在自己的房子，沒有設戶籍，算自住嗎？
房屋稅 2.0 的自住優惠要求本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記；只有居住事實仍不足以適用。
全國只有一戶，就一定是 1% 嗎？
不一定。還要符合自住三項要件，且房屋現值低於所在地當期公告門檻。
房屋稅用買價計算嗎？
不是。稅基是房屋課稅現值，不是成交價；地價稅也另有不同稅基與優惠申請規則。
自住核准後每年都要重辦嗎？
條件沒有改變通常不必重辦；若戶籍、用途或全國持有戶數改變，應重新向地方稅務機關確認。
官方資料來源
下一步：用實際稅單估算養房成本
把最近一期房屋稅、地價稅及管理費帶入 買房持有成本計算器。若尚未收到稅單，可先用保守情境估算，再向房屋所在地稅捐稽徵機關確認資格與現值。